Son Dakika 1 saat önce

Tapuda önemli değişiklik: Rayiç bedel kuralı kaldırılıyor

HK Yazan: Haber Kaydır Editörlüğü • Yayın: 10.11.2026 09:49 • Kaynak: Cumhuriyet Son Dakika Orijinal Haber ›

Türkiye genelindeki hisseli taşınmaz sahiplerini ilgilendiren önemli bir gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunan gayrimenkullerde önalım hakkının kullanımına dair Türk Medeni Kanunu'ndaki bir düzenlemeyi iptal etti.

AYM'nin iptal kararı, satışa konu olan payın değerinin mahkeme tarafından belirlenmesini öngören hükmü kapsıyor. Bu kural, satış bedeli yerine taşınmazın güncel piyasa değerini, yani rayiç bedelini esas alıyordu. Mahkeme, bu uygulamanın mülkiyet hakkı açısından sorun teşkil edebileceğine ve taraflar için haksız kazanç veya kayba yol açabileceğine hükmetti.

Önalım hakkı, hisseli bir taşınmazdaki bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara o hisseyi öncelikli olarak satın alma imkanı tanır. AYM tarafından iptal edilen düzenleme, 2025 yılında yapılan bir kanun değişikliğiyle yürürlüğe girmişti. Ancak farklı mahkemelerden gelen itirazlar ve CHP'nin başvurusu üzerine AYM konuyu değerlendirdi.

Reklam

Kararın Resmi Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra, yani 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesi bekleniyor. Bu tarihe kadar mevcut uygulamalar devam edecek. AYM, bu kurala bağlı bazı geçici hükümleri de iptal etti. Bu durum, TBMM'nin 2027'ye kadar yeni bir yasal düzenleme yapma ihtimalini de gündeme getiriyor. Hisseli tapusu olanların ve süren davaları bulunanların bu tarihi ve olası yeni düzenlemeleri takip etmesi öneriliyor.

Konu Hakkında

Türkiye'de hisseli gayrimenkul sahipleri için önalım hakkı, paydaşlar arasındaki alım satım işlemlerinde önemli bir yere sahip. Medeni Kanun'da yapılan bir değişiklikle, hisseli bir taşınmazdaki payın satılması durumunda, kalan paydaşların bu payı satın alırken ödenecek miktarın mahkemece belirlenmesi esası getirilmişti. Bu yeni sistemde, alıcı ve satıcının anlaştığı fiyat yerine, gayrimenkulün o anki piyasa değeri olan rayiç bedeli esas alınıyordu. Ancak bu durum, özellikle mülkiyet hakkının korunması ve adil bir alım satım süreci oluşturulması noktasında tartışmalara yol açtı. Farklı mahkemelerden gelen itirazlar ve hukuki süreçlerin ardından Anayasa Mahkemesi'nin bu konuyu ele alması, mevcut sistemin yeniden gözden geçirilmesine neden oldu.

Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli tapularda önalım hakkı nedir? +

Önalım hakkı, bir hisseli taşınmazdaki paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahip olmasıdır. Bu hak, paydaşlar arasındaki adaleti sağlamak ve taşınmazın kontrolünün dışarıdan birine geçmesini engellemek amacıyla kullanılır.

Anayasa Mahkemesi'nin rayiç bedel kararının anlamı nedir? +

AYM'nin kararı, hisseli tapularda pay satışı olduğunda, önalım hakkını kullanacak kişinin ödeyeceği miktarın artık mahkemece belirlenen rayiç bedel üzerinden değil, tarafların kendi iradeleriyle belirledikleri satış bedeli üzerinden hesaplanacağı anlamına geliyor. Bu, süreçte daha fazla şeffaflık ve adalet sağlamayı hedefliyor.

Bu iptal kararı ne zaman yürürlüğe girecek? +

Anayasa Mahkemesi'nin iptal ettiği hükmün Resmi Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı. Bu tarihin 6 Ağustos 2027 olması bekleniyor. Bu tarihe kadar mevcut yasal düzenlemeler geçerliliğini koruyacak.

Devam eden önalım davaları nasıl etkilenecek? +

AYM'nin kararıyla birlikte, iptal hükmünün yürürlüğe gireceği 6 Ağustos 2027 tarihine kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek. Dolayısıyla, iptal kararının Resmi Gazete'de yayımlanması, devam eden tüm önalım davalarında otomatik olarak eski sisteme dönüleceği anlamına gelmiyor. Davaların seyri, o tarihte yürürlükte olacak mevzuata ve dosyanın hukuki durumuna göre belirlenecek.

🔴