Yeni aidat yasası yürürlükte: Yöneticilerin sınırsız zam yetkisine fren

Fahiş site aidatlarına yönelik düzenlemeleri içeren yeni kanun Resmi Gazete'de yayımlanarak (bir madde hariç) 22 Mayıs itibarıyla yürürlüğe girdi. Yeni düzenlemeyle birlikte yöneticilerin tek taraflı ve sınırsız bütçe belirleme yetkisi kısıtlanırken, aidat tutarlarında son söz doğrudan kat maliklerine bırakıldı. Buna göre yöneticiler; personel maaşı ve faturalar gibi zorunlu giderler için önceki dönemin bütçesi üzerinden en fazla yeniden değerleme oranı kadar artış içeren ve sadece 3 ay geçerli olacak "geçici" bir işletme projesi hazırlayabilecek. Bu sürenin sonunda veya yeniden değerleme oranını aşan zam taleplerinde, Kat Malikleri Kurulu toplanarak bütçeyi onaylamak zorunda olacak. Ayrıca kanunla, toplu yapılardaki yönetim planı değişikliği için aranan 5'te 4'lük çoğunluk şartı, karar alma süreçlerini hızlandırmak amacıyla 3'te 2'ye düşürüldü.

Gayrimenkul hukukçuları ve uzmanlar, bu düzenlemenin keyfi işletme bütçesi uygulamalarını bitirerek şeffaflığı artıracağını ve uyuşmazlıkları azaltacağını vurguluyor.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yeni düzenlemeyle yönetimlerin üst sınırsız bütçe hazırlama ve kiracıları yüksek aidatlara mahkum etme devrinin kapandığını belirtti. Yöneticilerin hazırlayacağı işletme bütçesinin artık sadece 3 ay geçerli olacağını, bu süreçte artışın yeniden değerleme oranını geçemeyeceğini ve genel kurulun toplanmak zorunda kalacağını belirten Kiraz şunları kaydetti:

"Türkiye'de uzun yıllardır site ve apartman yönetimlerinde ciddi tartışmalara yol açan, zaman zaman yolsuzluk iddialarıyla gündeme gelen ve bazı sitelerin kötü niyetli kişilerin kontrolüne geçmesi olarak nitelendirilen durumların önüne geçiliyor."

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yöneticilerin artık kendi inisiyatifiyle sınırsız avans toplayamayacağının altını çizdi:

"Yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere danışmadan veya karar almadan, yüksek veya bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Bitince tekrar avans talep edebiliyordu. Bu durum maliklerin toplantılara gelmemesi nedeniyle mülk sahiplerinin denetiminden kaçan bir konuydu. Kiracıların ise bu rakama itiraz hakkı yoktu. Yöneticinin burada tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında ise bu avans uygulaması kalkacak."

Yüksel, yeni dönemdeki yetki sınırlarına ve yönetim planı değişikliklerine dair şu detayları paylaştı:

"Yapılan değişiklikle, işletme projesinin hazırlanıp onaylanmasında kat maliklerinin yetkisi artırılırken yöneticilerin keyfi aidat ve avans toplamasının önüne geçiliyor. Yönetici, yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar, yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek. Keyfi aidat artışlarının önüne geçiliyor ancak kat malikleri genel kurulunda belirlenecek aidat artışları için üst sınır uygulanmayacak. Öte yandan toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk oranı 5'te 4'ten 3'te 2'ye düşürüldü. Buna karşılık bireysel binalarda bu oran halen 5'te 4 olarak kaldı."

TRKTYD Genel Başkanı Suat Sandalcı, toplu yapılardaki çoğunluk şartının değişmesinin karar alma süreçlerini kolaylaştıracağını ve mali gerekçesiz aidat belirlenmesinin önlenmesinin yönetimlere hesap verme yükümlülüğü getireceğini ifade etti:

"Türkiye'de milyonlarca vatandaşın yaşadığı apartman ve sitelerde uzun yıllardır tartışma konusu olan aidat artışları, yönetim şeffaflığı ve profesyonel denetim süreçleriyle ilgili önemli bir eşik aşıldı. Yeni düzenlemeler, sektör temsilcileri tarafından 'site yönetimlerinde kurumsallaşmanın başlangıcı' olarak değerlendiriliyor."

Gayrimenkul hukukçusu avukat Çiğdem Kezer, düzenlemenin sulh hukuk mahkemelerindeki dosya yükünü hafifletmesinin ve malik iradesini güçlendirmesinin hedeflendiğini anlattı. Şeffaflığı artıran bu reformun uzun vadede olumlu sonuçlar doğuracağını belirten Kezer, geçiş süreci için şu uyarıda bulundu:

"Her ne kadar düzenleme uyuşmazlıkları azaltmayı hedeflese de kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları, yönetim kurulu yetki uyuşmazlıkları ve olağanüstü genel kurul talepleri artış gösterebilir."